Nieruchomości na wynajem nie oznaczają miejsca prowadzenia działalności
Dwie zagraniczne spółki dysponujące nieruchomościami w Polsce otrzymały od Dyrektora KIS potwierdzenie, że nie obejmie ich obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur.
Spółka z siedzibą w Luksemburgu prowadzi w Polsce działalność gospodarczą związaną z wynajmem nieruchomości. Osiąga przychody z tytułu najmu dwóch budynków, których jest właścicielem. Spółka ma więc w Polsce ograniczony obowiązek podatkowy, dlatego jest zarejestrowana zarówno dla celów podatku dochodowego od osób prawnych, jak i podatku od towarów i usług. W związku z prowadzoną działałnością spółka rozpoznaje w Polsce wyłącznie przychody oraz koszty związane z nieruchomościami dla celów CIT. Natomiast na potrzeby VAT nabywa usługi oraz wykonuje czynności związane z nieruchomościami. Spółka nie posiada w Polsce stałego zaplecza technicznego, nie zatrudnia też własnego personelu. Wszystkie czynności operacyjne związane z nieruchomościami (zarządzanie nieruchomościami, usługi księgowe, usługi prawne) są realizowane za pośrednictwem zewnętrznych usługodawców, a luksemburska spółka nie sprawuje kontroli nad personelem tych usługodawców.
Z kolei spółka z siedzibą na terytorium Niemiec zarządza niemieckimi funduszami nieruchomościowymi posiadającymi nieruchomości w Polsce. Te fundusze:
- kupują i sprzedają nieruchomości na własny rachunek,
- wynajmują powierzchnie komercyjne w posiadanych nieruchomościach.
Formalnoprawnie stroną umów (sprzedaży, najmu) jest spółka, ponieważ zgodnie z niemieckim prawem fundusz nie jest osobą prawną ani nie posiada osobowości prawnej.
Spółka jest zarejestrowana na potrzeby podatku VAT w Polsce i rozlicza podatek należny z tytułu wystawionych faktur za czynsz najmu posiadanych w Polsce nieruchomości. Również ten podmiot nie posiada w Polsce zasobów technicznych ani nie zatrudnia pracowników. Niemiecka spółka kupuje natomiast od zewnętrznych podmiotów usługi (m.in. zarządzania finansami, usługi rachunkowe/księgowe, ogólnego zarządzania nieruchomościami, zarządzania informacjami i danymi, zarządzania umowami, zarządzania ryzykiem, wycen, wynajmu i marketingu) na podstawie umowy outsourcingu zarządzania aktywami. Niemiecka Wnioskodawca nie sprawuje bezpośredniej kontroli nad zasobami osobowymi, technicznymi ani rzeczowymi usługodawców.
Obie te spółki wystąpiły o indywidualne interpretacje, aby uzyskać potwierdzenie, że nie posiadają w Polsce stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, dlatego nie obejmie ich obowiązek wystawiania i otrzymywać faktur ustrukturyzowane przy użyciu KSeF.
Z firmly przygotujesz i wyślesz JPK_V7M lub JPK_V7K prosto z przeglądarki!
firmly ułatwia wprowadzanie faktur, generowanie JPK_V7M, JPK_V7K i JPK_FA, oraz umożliwia online wysyłkę do urzędu skarbowego z e-podpisem. Sprawdź statusy wysyłki i pobieraj Urzędowe Poświadczenia Odbioru (UPO) bezpośrednio w aplikacji.
Przejdź do firmly i ułatw sobie pracę z JPK »
Brak miejsca prowadzenia działalności w Polsce zwalnia z obowiązku stosowania KSeF
Odpowiedzi Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na pytania obu spółek były bardzo podobne. Najpierw wskazał, że żadna z nich nie posiada stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej na terytorium Polski. Żadna nie posiada tu bowiem zaplecza personalnego ani technicznego, żadna nie ma też bezpośredniej kontroli nad zapleczem partnerów, którzy świadczą dla nich usługi. W konsekwencji, zgodnie z art. 106ga ust. 2 pkt 1 ustawy, żadna z nich nie będzie miała obowiązku wystawiania faktur ustrukturyzowanych przy użyciu Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) od 1 lutego 2026 r. Obie będą miały natomiast taką możliwość, ponieważ są czynnymi zarejestrowanymi podatnikami VAT w Polsce.
Kwestię odbioru faktur przy użyciu KSeF reguluje natomiast art. 106gb ust. 4 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem gdy nabywcą jest podmiot nieposiadający siedziby działalności gospodarczej ani stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, faktura ustrukturyzowana jest mu udostępniana w sposób z nim uzgodniony. Spółki powinny więc uzgodnić z kontrahentami sposób odbioru wystawianych przez nich faktur ustrukturyzowanych.
Przepisy nakładające na podatników obowiązek korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF) wejdą w życie od 1 lutego 2026 r. Początkowo zostaną nimi objęte tylko największe podmioty, których sprzedaż (z VAT) w 2024 r. przekroczyła 200 mln zł. Dla firm o niższych obrotach KSeF stanie się obowiązkowy od 1 kwietnia 2026 r. Natomiast najmniejsi podatnicy, których sprzedaż nie przekracza 10 tys. zł miesięcznie, mogą wystawiać faktury na dotychczasowych zasadach do końca 2026 r.
System KSeF od 2026 r. - terminy obowiązkowego wdrożenia KSeF zależne od obrotu
Źródło: indywidualna interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.608.2025.2.JO z 24 listopada 2025 r., indywidualna interpretacja 0114-KDIP1-2.4012.610.2025.2.RST z 25 listopada 2025 r.
