Zapłata za rozwiązanie najmu to zapłata za usługę, a nie odszkodowanie
Szef KAS zmienił z urzędu indywidualną interpretację z 2020 r. i uznał, że otrzymanie należności z tytułu jednostronnego rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
O tę interpretację wystąpiła spółka, której jedynym akcjonariuszem jest Skarb Państwa. W skład majątku spółki wchodzą m.in. nieruchomości komercyjne, które mogą być wynajmowane lub dzierżawione osobom trzecim. Zawierane umowy najmu lub dzierżawy przewidują możliwość obciążenia kontrahenta (najemcy bądź dzierżawcy) karą umowną, gdy dojdzie do przedwczesnego rozwiązania umowy przez spółkę z winy leżącej po stronie kontrahenta. Zapisy umowne dopuszczają taką możliwość np. w sytuacji zalegania z płatnościami, niedostarczenia wymaganych dokumentów lub użytkowania nieruchomości w sposób inny niż uzgodniony. We wniosku o interpretację wskazano, że w przypadku rozwiązania umowy przez spółkę bez zachowania okresu wypowiedzenia z przyczyn leżących po stronie kontrahenta, kontrahent ze względu na skrócenie ustalonego okresu najmu jest zobowiązany zapłacić karę umowną, której wysokość ustalona jest jako “równowartość krotności miesięcznych czynszów brutto”.
Spółka w 2020 r. zwróciła się do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o potwierdzenie, że nałożona w takich okolicznościach kara jest jest świadczeniem odszkodowawczym, w związku z czym pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Dyrektor KIS uznał to stanowisko za prawidłowe.
Z firmly przygotujesz i wyślesz JPK_V7M lub JPK_V7K prosto z przeglądarki!
firmly ułatwia wprowadzanie faktur, generowanie JPK_V7M, JPK_V7K i JPK_FA, oraz umożliwia online wysyłkę do urzędu skarbowego z e-podpisem. Sprawdź statusy wysyłki i pobieraj Urzędowe Poświadczenia Odbioru (UPO) bezpośrednio w aplikacji.
Przejdź do firmly i ułatw sobie pracę z JPK »
Kara umowna nie ma charakteru typowo odszkodowawczego
Po pięciu latach Szef Krajowej Administracji Skarbowej uznał, że ta interpretacja jest nieprawidłowa i zmienił ją z urzędu. Odwołując się do definicji świadczenia usług, zapisanej w ustawie o VAT, wskazał, że każde świadczenie niebędące dostawą towarów, polegające na działaniu, zaniechaniu lub tolerowaniu czyjegoś zachowania, co do zasady jest usługą w rozumieniu ustawy o VAT, o ile spełnione są łącznie następujące warunki:
- w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, nabywca jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia,
- świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).
Szef KAS wskazał następnie, że status kary umownej (odszkodowania) jako podlegającej bądź nie opodatkowaniu podatkiem VAT należy oceniać w kontekście związku z konkretnym świadczeniem. Jeżeli płatności o charakterze odszkodowawczym nie będą miały bezpośredniego związku z żadną czynnością mającą charakter świadczenia ze strony podmiotu zobowiązanego, to kwota otrzymanych odszkodowań i kar umownych nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
Jednak w opisanych we wniosku sytuacjach kara umowna nie ma charakteru typowo odszkodowawczego i nie zmienia tego fakt, że spółka nazywa ją “karą umowną”. Wysokość kary umownej jest ustalona jako równowartość krotności miesięcznych czynszów brutto i odpowiada kwocie, jaką spółka otrzymałaby w przypadku braku rozwiązania umowy. Zdaniem Szefa KAS, w analizowanej sprawie istnieje możliwe do wyodrębnienia świadczenie usług (wynajmu, dzierżawy), a wnioskodawca rozpoczął świadczenie uzgodnionej usługi, którą jest gotów świadczyć w całości, aby wykonać umowę w należyty sposób. Jeżeli do tego nie dojdzie, to z powodów, których nie można przypisać wnioskodawcy. Kwoty należnej wnioskodawcy nie można zatem uznać za świadczenie odszkodowawcze. Zdaniem Szefa KAS, jest ona wynagrodzeniem za odpłatne świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Cesja wierzytelności trudnych nie podlega VAT
Źródło: zmiana interpretacji indywidualnej DOP7.8101.10.2025.FMLM z 25 września 2025 r., indywidualna interpretacja 0114-KDIP4-1.4012.268.2020.1.RMA z 31 sierpnia 2020 r.
