Najem prywatny może stanowić działalność gospodarczą i pozbawiać prawa do zwolnienia podmiotowego z VAT
Świadczenie usług najmu prywatnego wypełnia w świetle ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych, bez względu na to, czy najem jest prowadzony w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych - wyjaśnił Dyrektor KAS w interpretacji indywidualnej z 25.01.2024 r.
W przedstawionym w interpretacji stanie faktycznym wnioskodawczyni podała, iż prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą w dziedzinie sprzedaży książek oraz usług on-line (kursów, szkoleń, ebooków). Wartość sprzedaży towarów i usług w roku podatkowym nie przekroczyła 200 tys. zł, dlatego też podatniczka korzystała ze zwolnienia podmiotowego. Jednakże w tym samym czasie wynajmowała prywatnie lokal mieszkalny, na podstawie umowy najmu okazjonalnego, wyłącznie na cele mieszkaniowe, długoterminowo. Uwzględnienie otrzymywanych z tego tytułu świadczeń (czynsz i opłaty) spowodowałoby przekroczenie limitu 200 tys. zł warunkującego podmiotowego zwolnienie z podatku VAT.
Na wstępie należy wyjaśnić, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy, bowiem zasadą jest powszechności opodatkowania. Dlatego też podatnik może korzystać z preferencji jedynie wtedy, gdy charakter świadczonych przez niego czynności przewidziany został jednoznacznie w przepisach ustanawiających zwolnienie od podatku od towarów i usług.
Pobierz fillup - przygotuj i wyślij JPK_V7M lub JPK_V7K tak łatwo, jak e‑maila!
W JPKomacie fillup kompleksowo pomożemy Ci w całym procesie - od wystawienia faktury JPK w fillup, przez import do arkusza sprzedaży, weryfikację i wysyłkę online plików JPK_VAT do urzędu skarbowego. Przygotuj i wyślij nowe pliki JPK ewidencji VAT: JPK_V7M i JPK_V7K . Program fillup daje także możliwość konwersji z starego pliku JPK_VAT na plik JPK_V7M lub JPK_V7K.
Pobierz program fillup na komputer i sprawdź »
Przedmiotowe zwolnienie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe
Ustawa o VAT przewiduje wprawdzie przedmiotowe zwolnienie od podatku VAT usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu. Ze zwolnienia korzysta zatem wyłącznie świadczenie na własny rachunek usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe.
Uwzględnienie wartości transakcji związanych z nieruchomościami w limicie sprzedaży zwolnionej podmiotowo
Nie oznacza to jednak automatycznie, że świadczenia usług najmu prywatnego nie bierze się pod uwagę przy limicie 200 tys. zł dla zwolnienia podmiotowego z VAT. Organ podatkowy zwrócił w interpretacji indywidualnej uwagę, iż wprawdzie co do zasady do wartości sprzedaży zwolnionej podmiotowo nie wlicza się dostawy towarów i świadczenia usług zwolnionych przedmiotowo, ale wyjątek stanowią w szczególności transakcje związane z nieruchomościami, gdy czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych.
Przychód z najmu prywatnego może doliczać się do limitu zwolnienia 200 tys. zł
O ile zatem podatnik nie przekroczył kwoty sprzedaży 200 tys. zł ma prawo do korzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia tej kwoty. W przypadku przekroczenia wskazanej kwoty z tytułu świadczenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, podatnik zobowiązany jest do dokonania rejestracji dla potrzeb podatku od towarów i usług na zasadach określonych w ustawie.
Podstawą wystąpienia o indywidualną interpretację podatkową była wątpliwość, czy do limitu zwolnienia 200 tys. zł, z którego wnioskodawczyni korzystała w prowadzonej działalności gospodarczej przy sprzedaży towarów oraz usług on-line dolicza się przychód uzyskany z najmu prywatnego, na podstawie umowy najmu okazjonalnego, wyłącznie na cele mieszkaniowe, długoterminowo.
Majątek prywatny wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej
Organ podatkowy orzekł, że opisana w stanie faktycznym usługa najmu wypełnia określoną w ustawie o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Sam charakter stosunku prawnego wskazuje, że usługa najmu jest wykonywana w celach zarobkowych bez względu na długość obowiązywania poszczególnych umów. Co więcej, w istocie rzeczy przedmiotowy lokal stanowi majątek wykorzystywany w prowadzonej przez wnioskodawczynię działalności gospodarczej.
Organ jednoznacznie wyjaśnił, że bez znaczenia dla uznania wnioskodawczyni za podatnika podatku VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT z tytułu najmu lokalu, pozostaje okoliczność jego wynajmu w ramach tzw. „najmu prywatnego”. Na gruncie przepisów ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (w tym przypadku lokalu) w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dlatego też w świetle ustawy o VAT świadcząc usługę najmu wnioskodawczyni będzie prowadziła działalność gospodarczą w rozumieniu tej ustawy i będzie miała status podatnika podatku VAT.
Transakcje związane z nieruchomościami niemające charakteru transakcji pomocniczych
Podsumowując, wskazać należy, że do wartości sprzedaży zwolnionej podmiotowo nie wlicza się m.in. obrotu z tytułu odpłatnego świadczenia usług zwolnionych od podatku, jednakże z wyjątkiem transakcji związanych z nieruchomościami, jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych. Za czynności związane z nieruchomościami należy uznać wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości. Transakcje pomocnicze natomiast to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności.
W przedstawionym stanie faktycznym prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie usługi najmu lokalu nie można było uznać za działalność świadczoną pomocniczo. Był to drugi - zdaniem organu - rodzaj wykonywanej przez wnioskodawczynię na podstawie przepisów ustawy o VAT działalności gospodarczej, obok działalności w zakresie sprzedaży książek oraz usług on-line.
W konsekwencji organ stwierdził stwierdzić, że wartość świadczonych przez wnioskodawczynię usług najmu lokalu (wraz ze wszystkimi pobieranymi od najemcy opłatami), stanowiących odpłatne świadczenie usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, każdorazowo podlega wliczeniu do wartości sprzedaży zwolnionej podmiotowo z VAT.
Najem nieruchomości z majątku prywatnego może podlegać VAT
Podstawa prawna: pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 stycznia 2024 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.714.2023.1.PRM