2021-08-11 | Opodatkowanie sprzedaży prywatnych nieruchomości

2021-08-11 | Opodatkowanie sprzedaży prywatnych nieruchomości

Ryzyko w PIT

Sposób opodatkowania sprzedaży prywatnych nieruchomości od dłuższego czasu jest przedmiotem sporów z fiskusem. Historycznie, problem dotyczył głównie VAT. W ostatnim czasie pojawiły się jednak także negatywne dla podatników interpretacje na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Pobierz fillup - przygotuj i wyślij JPK_V7M lub JPK_V7K tak łatwo, jak e‑maila!
W JPKomacie fillup kompleksowo pomożemy Ci w całym procesie - od wystawienia faktury JPK w fillup, przez import do arkusza sprzedaży, weryfikację i wysyłkę online plików JPK_VAT do urzędu skarbowego.
Przygotuj i wyślij nowe pliki JPK ewidencji VAT: JPK_V7M i JPK_V7K . Program fillup daje także możliwość konwersji z starego pliku JPK_VAT na plik JPK_V7M lub JPK_V7K. 
Pobierz program fillup na komputer i sprawdź »

Zdaniem fiskusa sprzedaż prywatnych działek może spełniać definicję działalności gospodarczej z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (np. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 sierpnia 2020 r.; sygn. 0112-KDIL2-1.4011.484.2020.3.MKA). Oznacza to, iż przychód z takiej sprzedaży będzie w ten właśnie sposób opodatkowany, co nie tylko pozbawia podatników prawa do zastosowania zwolnienia (w przypadku sprzedaży po upływie 5 lat od nabycia), ale też efektywnie powoduje zastosowanie wyższej stawki (nawet 32% w przypadku stosowania skali).

Przypomnijmy, iż zgodnie z ustawą o PIT pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, lub polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych, prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie.

W opinii organów podatkowych dokonanie takich czynności jak podział gruntu na mniejsze działki, uzbrojenie terenu, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę, to zorganizowane i ciągłe działania, noszące znamiona działalności gospodarczej. Co ciekawe, zdaniem organów podatnik staje się przedsiębiorcą nie tylko wtedy, gdy dokonuje tych czynności osobiście. Udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do podjęcia takich działań może również powodować zmianę kwalifikacji dochodu na działalność gospodarczą. Fiskus pomija w ogóle fakt, iż w dzisiejszych realiach rynkowych jest to typowa sytuacja pomiędzy osobą fizyczną, nieprowadzącą działalności gospodarczej, dokonującą sprzedaży prywatnej nieruchomości w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym a deweloperem, nabywającym działki w konkretnym, zgodnym z jego już prowadzoną działalnością celem. Bardzo często udzielenie takiego pełnomocnictwa jest istotnym argumentem dla negocjacji ceny, a niejednokrotnie, również warunkiem finalizacji umowy sprzedaży.

A jeśli z budynkiem?

Ciekawym przypadkiem jest sytuacja, gdy na takim gruncie znajduje się budynek mieszkalny. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują wprost, że do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą budynku mieszkalnego i gruntu związanego z tym budynkiem. Przychody ze sprzedaży tych składników zaliczamy więc do źródła sprzedaż nieruchomości.

Jeśli więc podatnik wykorzystuje w swojej działalności np. własny dom, to jego sprzedaż po 5 latach nie będzie opodatkowana. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy dom stanowił środek trwały u podatnika jak i sytuacji, gdy podatnik nie wprowadził go do rejestru środków trwałych i nie dokonywał od niego odpisów amortyzacyjnych. (Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22 maja 2015 r., 0115-KDIT2.4011.221.2020.1.HD, interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 stycznia 2019 r., sygn. 0114-KDIP3-1.4011.533.2018.2.ES).

Z drugiej strony, z literalnego brzmienia przepisów wynika, iż do źródła przychodów: sprzedaż nieruchomości, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, które następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Przedsiębiorca bez rejestracji

Czy więc sprzedaż działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym przez osobę fizyczną nieprowadzącą (jeszcze zarejestrowanej) działalności gospodarczej jest sprzedażą nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, czy też sprzedażą następującą w wykonaniu działalności gospodarczej?

Podejście pierwsze powodowałoby, że nawet gdyby uznać, iż podatnik sprzedając prywatny majątek prowadzi działalność gospodarczą, to jeśli w ramach tego majątku sprzedawałby budynek mieszkalny – mógłby skorzystać ze zwolnienia, ulgi mieszkaniowej, lub, w najgorszym przypadku - dochód opodatkować liniową stawką 19%.

Podejście drugie, prezentowane przez organy podatkowe oznacza, iż takiego podatnika należy traktować jak dewelopera, dla którego mieszkanie stanowi towar. Przede wszystkim zaś oznacza to opodatkowanie sprzedaży działki i budynku mieszkalnego bez jakiejkolwiek ulgi czy zwolnienia. To z kolei powoduje absurdalną sytuację, w której zarejestrowany przedsiębiorca wykonujący jakąkolwiek (inną od deweloperskiej) działalność gospodarczą, wykorzystujący własny lokal mieszkalny w działalności, po kilku latach może go sprzedać ciesząc się nieopodatkowanym zyskiem, gdzie posiadająca taki sam majątek osoba fizyczna po podjęciu decyzji o sprzedaży staje się przedsiębiorcą jedynie na czas trwania transakcji i traci dużą część majątku prywatnego z uwagi na konieczność zapłaty podatku.

Jakkolwiek literalne brzmienie przepisów nie pomaga w argumentacji za pierwszym podejściem, argumentem może być nierówne traktowanie podatników i nadmierny fiskalizm wynikający z drugiego.

Co z VAT

Podobne stanowisko w odniesieniu do opodatkowania nieruchomości prywatnych organy prezentują na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. Warto wskazać, iż zgodnie z Ustawą o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalnością gospodarczą w rozumieniu VAT są również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Bazując na tej definicji w interpretacji z 28 grudnia 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.635.2020.2.MŻ, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że w kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Jak wskazał organ w omawianej interpretacji to, że podatniczka udzieliła kupującemu pełnomocnictwa do występowania w jej imieniu oznacza, że w celu sprzedaży działki gruntu podejmowała pewne działania w sposób zorganizowany. Zdaniem organu podatniczka wprawdzie nabyła przedmiotową działkę do majątku osobistego oraz do momentu zawarcia umowy przedwstępnej i udzielonego pełnomocnictwa nie podejmowała działań podnoszących wartość i atrakcyjność nieruchomości, jednak decydujące znaczenie dla sprawy mają działania podejmowane przez Kupującego w jej imieniu, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Na marginesie warto zauważyć, iż samo uznanie osoby fizycznej za podatnika VAT w związku ze sprzedażą nieruchomości nie musi od razu skutkować opodatkowaniem VAT tej czynności. Na ten temat piszemy tutaj. Niemniej, w przypadku opodatkowania, osoba fizyczna będzie miała obowiązek rejestracji dla celów VAT, złożenia JPK, zapłaty VAT, a następnie, po dokonaniu transakcji, do złożenia odpowiednich dokumentów  do organu w związku z wyrejestrowaniem dla celów VAT.

Więcej na temat podatku VAT przeczytasz tutaj >>

Pobierz fillup - przygotuj i wyślij JPK_V7M lub JPK_V7K tak łatwo, jak e‑maila!
W JPKomacie fillup kompleksowo pomożemy Ci w całym procesie - od wystawienia faktury JPK w fillup, przez import do arkusza sprzedaży, weryfikację i wysyłkę online plików JPK_VAT do urzędu skarbowego.
Przygotuj i wyślij nowe pliki JPK ewidencji VAT: JPK_V7M i JPK_V7K . Program fillup daje także możliwość konwersji z starego pliku JPK_VAT na plik JPK_V7M lub JPK_V7K. 
Pobierz program fillup na komputer i sprawdź »