2021-08-11 | Pierwsze zasiedlenie przy sprzedaży prywatnej nieruchomości

2021-08-11 | Pierwsze zasiedlenie przy sprzedaży prywatnej nieruchomości

Ustawa o VAT przewiduje dwa rodzaje zwolnienia dla sprzedaży zabudowanej nieruchomości, przy czym zasadniczo w pierwszej kolejności analizuje się zwolnienie związane z tzw. pierwszym zasiedleniem. Zgodnie z przepisami zwalnia się dostawę budowli, budynku lub ich części, z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, bądź też jeśli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą takich obiektów upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Pobierz fillup - przygotuj i wyślij JPK_V7M lub JPK_V7K tak łatwo, jak e‑maila!
W JPKomacie fillup kompleksowo pomożemy Ci w całym procesie - od wystawienia faktury JPK w fillup, przez import do arkusza sprzedaży, weryfikację i wysyłkę online plików JPK_VAT do urzędu skarbowego.
Przygotuj i wyślij nowe pliki JPK ewidencji VAT: JPK_V7M i JPK_V7K . Program fillup daje także możliwość konwersji z starego pliku JPK_VAT na plik JPK_V7M lub JPK_V7K. 
Pobierz program fillup na komputer i sprawdź »

Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się natomiast oddanie (budynku, budowli, lub ich części) do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź też rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. W praktyce więc okres dwuletni, od którego zależy zwolnienie należy odnieść do momentu nabycia/wybudowania, lub, jeśli ponoszone były nakłady ulepszeniowe, momentu poniesienia tych nakładów.

Warto wskazać, że omawiana definicja pierwszego zasiedlenia obowiązuje w prawie polskim od września 2019 r. Obowiązujące przed tą datą przepisy wskazywały wprost na konieczność oddania do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Na podstawie tego przepisu organy podatkowe twierdziły, iż momentem pierwszego zasiedlenia mogła być tylko opodatkowana sprzedaż bądź oddanie w najem. Odmawiały podatnikom prawa do zwolnienia w sytuacji, gdy po wybudowaniu nieruchomość była wykorzystywana na własne potrzeby podatnika. Przez wiele lat stanowisko organów w tej kwestii było negatywne. Sytuacja zmieniła się po wyroku TSUE 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w którym sąd europejski uznał te przepisy za niezgodne z Dyrektywą 2006/112. Po tym wyroku polskie sądy orzekały, iż podatnicy mają prawo rozstrzygać o sposobie opodatkowania dostawy nieruchomości z pominięciem polskiej definicji. Zmiany te zostały ostatecznie usankcjonowane zmianami legislacyjnymi, w których usunięto wymóg, aby przed dostawą nieruchomość była przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu i wskazano wprost, że przez pierwsze zasiedlenie rozumie się także wykorzystanie nieruchomości na własne potrzeby.

Co z prywatnym majątkiem

Analizując sytuację osoby fizycznej dokonującej sprzedaży prywatnego majątku i zakładając, że w danej sytuacji w ocenie organów staje się on podatnikiem VAT z tytułu takiej sprzedaży powstaje pytanie, czy zwolnienie odnoszące się do pierwszego zasiedlenia ma zastosowanie. Czytając literalnie nową definicję pierwszego zasiedlenia wydaje się, iż wystarczy użytkowanie na własne potrzeby w postaci zamieszkania. Można jednak mieć wątpliwości, czy nie chodzi o wykorzystywanie budynku czy budowli na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika (co w analizowanym przypadku nie miałoby miejsca, bowiem osoba fizyczna rozpoczynałaby działalność gospodarczą w rozumieniu VAT podejmując pierwsze czynności związane ze sprzedażą). W uzasadnieniu do ustawy zmieniającej wskazano, iż odstąpienie od powiązania pojęcia „pierwszego zasiedlenia” z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu będzie skutkować w niektórych wypadkach wcześniejszym pierwszym zasiedleniem budynku, budowli lub ich części (np. o gdy właściciel po ich wybudowaniu lub ulepszeniu wykorzystywał je na własne potrzeby). Również tutaj więc nie pojawia się konieczność „wykorzystania w ramach własnej działalności gospodarczej”.

Jak z kolei wskazał TSUE w cytowanym wyżej wyroku, powołując się na prace przygotowawcze do szóstej dyrektywy VAT kryterium 'pierwszego zasiedlenia' budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora

W przypadku podmiotów dokonujących sprzedaży prywatnego majątku rozstrzygnięcie tej kwestii może mieć duże znaczenie chociażby ze względu na to, iż, w sytuacji, gdyby uznać taką sprzedaż za działalność gospodarczą, zastosowanie zwolnienia z VAT przewidzianego w art.43 ust.10 oznaczałoby również możliwość skorzystania z rezygnacji z tego zwolnienia.

Więcej o opodatkowaniu sprzedaży przywatnej nieruchomości >>

Druga szansa

W przypadku, gdy nie miałoby zastosowania zwolnienie związane z pierwszym zasiedleniem dostawa budynku, budowli lub ich części może podlegać zwolnieniu w sytuacji, gdy podatnik przy nabyciu takich obiektów nie miał prawa do obniżenia podatku należnego o podatek naliczony, jak również nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, od których przysługiwałoby mu takie odliczenie, a ich wartość była niższa niż 30% wartości początkowej. W praktyce, w sytuacji osób fizycznych dokonujących sprzedaży prywatnego majątku nabytego w drodze dziedziczenia lub darowizny, warunki te najczęściej będą spełnione.

Więcej na temat JPK v7 >>

Pobierz fillup - przygotuj i wyślij JPK_V7M lub JPK_V7K tak łatwo, jak e‑maila!
W JPKomacie fillup kompleksowo pomożemy Ci w całym procesie - od wystawienia faktury JPK w fillup, przez import do arkusza sprzedaży, weryfikację i wysyłkę online plików JPK_VAT do urzędu skarbowego.
Przygotuj i wyślij nowe pliki JPK ewidencji VAT: JPK_V7M i JPK_V7K . Program fillup daje także możliwość konwersji z starego pliku JPK_VAT na plik JPK_V7M lub JPK_V7K. 
Pobierz program fillup na komputer i sprawdź »